物件を並べて問い合わせを増やすだけの集客面ではない。意思決定のためのデータ、選択肢、履歴を構造化する基盤である。
Sumlayer社内理解ガイド
Sumlayerは、不動産売買の“選択インフラ”であり、売主・買主・営業担当者・業者が、透明なデータに基づいて意思決定できる流通基盤である。
売買契約の当事者、媒介者、代理人にならない。交渉、条件調整、価格決定にも介入しない。
自ら買い受ける導線や、裏側の買取先へ誘導する設計を持たない。提示するのは中立な選択肢である。
問い合わせや連絡先開示を課金対象にしない。顧客が業者を選択した時点だけを送客課金のトリガーとする。
Principles
重要度：最重要
絶対原則
Sumlayerの中核は、運営が取引判断に入らず、システムがデータと選択肢だけを提示することにある。
Core Rule
ゼロ仲介原則
Sumlayerは、取引判断を代行しない。判断主体は常に売主・買主・業者である。
- Sumlayerは売買契約の当事者・媒介者・代理人にならない
- Sumlayer運営は交渉・条件調整・価格決定に介入しない
- システムが提示するのは「データと選択肢」
- 判断主体は常に売主・買主・業者
Four Controls
重要度：最重要
四大禁止
「禁止します」という運用依存ではなく、構造的にできない設計にする。
1. 囲い込み
定義売主に不利な形で、問い合わせ、申込、他社確認などを遮断・遅延させる状態。
なぜ危険か売主の選択肢が失われ、価格・成約可能性・信頼性が歪む。
システム制御ステータス自動遷移、拒否ログ、売主への自動通知で、隠れた遮断を成立させない。
2. 両手誘導
定義顧客の選択ではなく、営業・掲載・表示の設計で自社側に偏らせる状態。
なぜ危険か本来比較されるべき担当者や条件が見えなくなり、選択の透明性が崩れる。
システム制御担当者選択のログ化、検索順位変数の限定、誘導文言の排除で選択を守る。
3. 情報先出し
定義特定の業者や担当者だけに、他者より早く情報を渡す状態。
なぜ危険か市場の公平性が損なわれ、売主・買主の比較機会が不自然に狭まる。
システム制御公開タイミング、閲覧権限、通知ログをシステム管理し、先行共有を記録可能にする。
4. 査定誘導
定義売主の判断を特定価格、特定担当者、特定出口へ寄せる査定・提案設計。
なぜ危険かデータに基づく比較ではなく、運営や業者都合の意思決定になりやすい。
システム制御価格提案は中立3択にし、単一結論のUI・文言・プロンプトを置かない。
Structural Control
重要度：高
ルールで縛るのではなく、構造で不正を成立させない
運用ルールに頼るのではなく、ログ、通知、変数制御、自動検証を組み合わせて、意図しない誘導や遮断が起きにくい状態を作る。
1ステータス自動遷移人の判断待ちで隠れた停滞を作らない。
2拒否ログ拒否・見送り・遮断の理由を履歴化する。
3売主への自動通知重要イベントを売主本人へ自動で返す。
4検索順位変数の限定表示順位を取引態様や課金額に連動させない。
5価格提案の中立3択単一方向に説得する設計を避ける。
6自動復帰・自動検証手入力を許す箇所には必ず検証を対にする。
設計判断
不正や誘導を「してはいけない」と書くだけではなく、データ構造、画面、権限、通知、ログで成立しにくくする。
Two Layers
重要度：高
掲載レイヤーと販売状況報告OSレイヤー
掲載レイヤーは流通面、報告OSレイヤーは売主接点と真正データの蓄積面。対象範囲が異なる。
掲載レイヤー
- 物件公開
- 検索
- 反響
- 担当者選択
- 成約
対象：Sumlayer掲載物件
販売状況報告OSレイヤー
- 売主への報告
- 既読
- 承認
- 質問
- 見送り理由蓄積
- 成約確認
対象：Sumlayer掲載物件 / 非公開管理物件 / 外部掲載併用物件 / 業者売主物件
重要メッセージ
報告OSは掲載の有無に依存しない。掲載ゼロの業者でも、報告SaaSとして導入できる。
Report OS
重要度：最重要
販売状況報告OS
報告OSは掲載機能ではなく、売主接点を蓄積する基盤機能である。
売主アカウントを中心に蓄積する
- 売主アカウント登録が必須
- PDF送付では真正データが蓄積されない
- 既読ログ・質問ログ・承認ログ・成約確認・レビューを本人アカウントに紐づける
- 売主アカウントは資産OS、次回売買、紹介へ接続する重要資産
01現在ステータス
02最終更新日時・更新者
03反響数
04内見数
05内見後反応
06見送り理由
07他社確認依頼
08申込状況
09価格提案
10次のアクション
11売主確認事項
12添付
Revenue
重要度：高
収益構造
対価文脈では「プラットフォーム利用手数料（成果連動型）」と表記する。問い合わせ・連絡先開示時点の反響課金は前向きな選択肢にしない。
0.65%売り側：媒介型のみ
0.45%買い側
15万円買い側下限
0.60%同一成約の総徴収上限
選択時点送客課金のトリガー
成約課金成果連動型のプラットフォーム利用手数料として整理する。
月額SaaS販売状況報告OSなど、掲載に依存しない利用料。
スカウト担当者・業者の能動的接点を、選択ログと切り離さず管理する。
写真DB流通情報の品質と再利用性を高めるデータ資産。
図面生成物件情報整備を支える生成機能。
AI営業支援担当者の確認・編集を前提に業務を支援する。
金融送客顧客が業者を選択した時点のみを送客課金のトリガーとする。
デベ課金法人向けのデータ・流通接点として整理する。
管理連携管理会社・保有物件との接続を広げる。
法人データ分析蓄積データを集計・分析用途へ展開する。
金融商品化未決・法務論点と切り分けて、将来構想として扱う。
明示ルール
問い合わせ・連絡先開示時点の反響課金は禁止設計として扱う。送客課金のトリガーは「顧客が業者を選択した時点」のみ。
Terminology
重要度：最重要
用語ガバナンス
仕様・画面・営業資料で使う言葉を揃える。曖昧な旧称や誤読される表現は、対比としてだけ扱う。
使う言葉
使わない言葉
プラットフォーム利用手数料（成果連動型）
報酬、仲介手数料、媒介報酬、成功報酬
業者売主物件
自社物件、業販物件、売主物件
担当者選択
営業マンマッチング、エージェントマッチング
即時買取オファー
即時買取、買取保証、買取ファンド
選択された両手 / 誘導された両手
両手仲介OK / NG
販売状況報告OS
報告機能、レポートツール
送客課金
反響課金、リード課金
データ還元
データ提供、データ開放
Neutrality
重要度：高
検索・表示中立性
自然検索結果は、物件とデータ品質に基づく。取引態様・課金額・広告出稿で順位を歪めない。
検索順位に使える変数
- 物件属性
- データ信頼レベル
- 情報鮮度
検索順位に使ってはいけない変数
- 取引態様
- 課金額
- 契約プラン
- スカウト利用量
- 広告出稿の有無
有償プロモーションの扱い
自然検索結果の外のみ許容し、「PR」表記を必須にする。検索上位表示の販売、新着ブースト、おすすめ枠は置かない。
AI Integration
重要度：高
AI統合の原則
AIは判断主体を置き換えない。根拠データを限定し、担当者の確認・編集を挟む。
用途を限定営業支援・消費者サポート・市場分析に使う。
根拠を限定生成根拠は信頼レベル付きデータと市場統計に限定する。
自動送信なしAI生成物をそのまま顧客へ自動送信しない。
人の確認担当者の確認・編集を必須にする。
価格提案は中立単一結論ではなく、3つの選択肢として提示する。
中立3択
1. 価格維持＋改善施策
2. 価格改定
3. 即時買取オファーへの切替
AIで避けるUI・文言・プロンプト
「値下げすべきです」という単一結論を出す設計は置かない。
Do Not Design
重要度：最重要
禁止設計カタログ
以下は改善案ではなく、仕様から排除する設計として扱う。
Sumlayerが買主側媒介に入るモデル
検索上位表示の販売
新着ブースト
おすすめ枠
問い合わせ・連絡先開示時点での反響課金
自社裏側買取ファンドへの誘導
AIを値下げ説得の盾にする設計
実績なき成果数値
「100%」「必ず」「確実に」「保証」などの絶対表現
「データを独占する」という表現
両手仲介を全面禁止とする旧定義
業者売主物件の検索優遇
Pending
重要度：要確認
未決事項
未決事項は、確定仕様と同じ見た目にしない。法務・料金仕様・統合作業待ちとして区別する。
- プラットフォーム利用手数料が宅建業法46条報酬額規制の適用外である構成はリーガルチェック未了
- 選択ログの保存期間は法務確認待ち
- 検証済みバッジの一致率閾値は仕様書で確定
- 送客課金の個別単価は料金仕様で確定
- v0.6第11章原文との条番号突合は統合時に確認
Spec Checklist
重要度：高
仕様作成チェックリスト
仕様を書く人は、実装前に以下を確認する。特に、運用ルール頼み・未決事項の確定扱い・用語ブレを残さない。
Sumlayer運営が取引判断に介入する動線がないか
禁止の実現手段が運用ルールではなくシステム制御になっているか
「両手仲介の禁止」と書いていないか
機能の所属レイヤーを明示しているか
禁止表記が残っていないか
未決事項を確定扱いしていないか
KPI・SLA・課金が数値・算式・トリガーで定義されているか
手入力を許す箇所に自動復帰・自動検証があるか
新規データ項目に信頼レベルとデータ区分があるか